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Mon rendement locatif en Floride

Usain Bolt - Operation Reussie

Enfin je dévoile mon rendement locatif et les chiffres qui vous intéressent sur mes investissements en Floride !

L’article que je vous promets depuis quelques mois maintenant est enfin arrivés.  Avec un peu de retard certes, mais mieux vaut tard que jamais, n’est-ce pas ?

J’en profite pour vous donner quelques nouvelles de moi au passage. Je vais vous parler de ma nouvelle vie en Angleterre et de mes nouveaux projets d’investissements.

Pourquoi autant de temps pour dévoiler les chiffres de mes investissements ?

Eh bien j’ai un peu honte de le dire, mais le temps me manque pour écrire ces petits articles qui font vivre mon blog.

Comme je l’ai écris dans mon article précédent … je me suis remis à travailler. J’ai trouvé un boulot d’informaticien sur Londres.

Qui dit boulot de salariés dit retour dans la p***** de rat race ^^ Je hais la rat race … mais je dois admettre que c’est le chemin le plus court que j’ai trouvé pour servir 2 de mes projets en cours.

Projet numéro 1 : Maitriser l’anglais le plus rapidement possible. Pour cela l’immersion totale en milieu professionel est plus qu’efficace.

Projet numéro 2 : Pouvoir investir de nouveau très vite. Nouveau boulot et salaire correct signifie pour moi une opportunités d’emprunter rapidement sans trop de soucis pour investir dans l’immobilier an Angleterre :)

Donc voila, je vais bosser au moins quelques mois et je pourrai vraiment me reposer dans quelques temps :)

Bref assez parler de moi, et passons au sujet qui vous intéresse.

Le rendement locatif de mes investissements en floride.

Pour rappel je suis allé acheter deux maisons en Floride en début d’année. Une grande maison de 5 chambres, et une plus petite de 3 chambres mais qui est enfait un duplex (donc deux loyers). Lisez cettte page pour reprendre l’histoire depuis le début : Mes investissements en Floride.

Eh bien voila, tout est enfin en ordre. Mes maisons sont rénovées (les travaux avaient pris quelques semaines de retard).

Et l’ensemble de mes maisons sont maintenant louées. Le dernier logement a été louée la première semaine du mois d’août.

Le financement.

Comment ai-je fais pour financer mes deux maisons ? J’ai bénéficié de deux crédits pour acheter ces maisons.

Le premier est un crédit à la consomation de 50 mille euros. Je rembourse 559 euros par mois pendant 120 mois (10 ans).

Le second crédit est un crédit conso de 40 mille euros à un taux exeptionnelle de 1,1% dont j’ai pu bénéficier grace à un proche travaillant dans une banque. Le prêt est à son nom et je le rembourse tous les mois. Je rembourse 584 euros par mois pendant 72 mois (6 ans).

Je souhaitais un budget de 100 mille euros pour ce projet, j’ai donc puisé 10 mille dans mes économies.

Mon objectif était d’être capable de faire un investissement qui me rapporte assez pour couvrir ces mensualités assez lourdes : 1143 euros tous les mois. Le pari était risqué mais j’ai décidé de tenter le coup tout de même.

J’ai bénéficié d’un taux de change de 1,3459 dollars pour 1 euros en février 2012. Mon budget était donc de $134,590.

Détail de ma première maison :

5 chambres, 2 salles de bains. Un terrain d’un peu plus de 1000 metres carres.

J’ai acquis cette maison pour $42,000.

La maison + tout frais compris jusque la location : $65,475.

Cette maison est aujourd’hui louée $1250 par mois, soit $15,000 de loyer annuel.

Rendement locatif brut : 22,9%.

Bien-sur à cela s’ajoute les divers frais liés à la gestion (10% des loyers pour l’agence de gestion, frais d’assurance, la taxe de propriété, la provision pour maintenance, la provision pour vacances locatives, l’impôt sur le revenu …), et le rendement net net tourne autour des 15%.

La première estimation de loyer faite par ma property manager pour cette maison était de 1050 dollars par mois. A 1250 dollars, c’est parti en quelques semaines avec plusieurs clients interessés.

Détail de ma 2eme maison :

C’est un duplex : 2 chambres et 1 salle de bain / 1 chambre et 1 salle de bain.

j’ai acquis cette maison pour $49,100.

La maison + tous les frais dépensés jusque la location : $62,625.

La plus grande partie du logement est louée $695. La seconde partie est louée $550. Soit un loyer totale de $1245 par mois ($14940 / an).

Le rendement locatif brute cette fois ci est d’environ 23,8% et le rendement net net egalement autour de 15%.

L’estimation de loyer pour cette maison était au départ de 1100 dollars. C’est aujourd’hui louée 145 dollars de plus que prévu donc c’est plutôt encourageant :)

Bilan financier:

Eh bien au total j’ai investi dans mes maisons $128,100. Je touche $2245 dollars de loyer mensuel (loyer – 10% pour ma property manager).

Je rembourse chaque mois 1143 euros soit environ $1490. Donc malgré les frais liés à la gestion du bien, les impôts, les provisons pour maintenances et vacances locatives, je suis pour le moment plutôt pas mal :) J’ai un cash-flow positif de plusieurs centaines de dollars.

Dans 5 ans et demi le premier crédit sera remboursé et je dégagerai alors un cash flow positif encore plus important. (si je n’ai pas revendu avant :) )

Bénéfice supplementaire : Estimation de mes maisons par un agent immobilier pour une revente immediate : environ $90,000 chacune. Soit quelques dizaine de millier de dollars de bénéfices. (Je pense personnelement pouvoir les vendre plus que ca dans quelques temps. L’idée étant d’attendre suffisamment pour ne pas être obligée de payer l’impôt sur la plus value. Je vous donnerai plus de détails sur ce sujet dans un prochain article).

Vous l’avez remarqué je n’ai pas eu besoins de dépenser la totalités de mon budget dans cette opération ce qui est plutôt cool. Avec le « surplus », j’ai provisionné pour d’éventuels travaux, et aussi … je me suis fait un peu plaisirs. Vous le verrez dans la galerie photo un peu plus bas.

Conclusion :

Cela vallait le coup ! J’ai quitté mon boulot sur Paris essentiellement pour me lancer dans ce projet qui me tenait à coeur. Malgré les mises en garde de mes proches j’ai décidé de me lancer et je ne regrette absolument pas aujourd’hui. Cette aventure m’a vraiment ouvert les yeux. Il est possible de s’enrichir, il est possible de ne pas vivre comme tout le monde. Ce haut rendement locatif en est la preuve :)

Il est possible de quitter cette rat race. Il y a bien plus de choses à faire dans ce monde que metro – boulot – dodo. Fixez vous des objectifs et battez vour pour les réaliser. Donnez vous a fond et devenez maitre de votre vie.

Remerciement :

J’aimerai remercier tout particulierement certaines personnes qui m’ont beaucoup aider dans ce projet.

Willow Tuffano : J’ai ecris un article a son sujet. C’est cette jeune fille qui a fait naitre en moi l’envi d’investir aux etats unis.

Biba Pedron : Qui m’a guidé pour mes demarches administrative avant mon depart pour la Floride.

Franck : Qui m’a motivé grâce à son histoire et qui m’a donné des informations et des contacts sans qui cette aventure n’aura probablement pas été un tel succès. (http://immobilier-floride.over-blog.com)

André : Un ami rencontré sur internet et qui m’a accueilli chez lui à Tampa. Il est également agent immobilier et m’a donné de nombreux conseils. Il m’a aidé à choisir mes maisons. Je remercie également sa femme Michelle pour sa bonne humeur et ses encouragements.

Je remercie toute ma famille et toutes les personnes qui ont m’ont soutenu et encouragés :)

Si vous avez des questions je vous encourage à laisser un commentaire et j’y répondrai.

 

Gallerie d’image de mon voyage

 

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35 Commentaires au sujet : “Mon rendement locatif en Floride”

  1. keram dit :

    Bravo pour les investissements et merci d’avoir partager ton experience

  2. keram dit :

    Bravo pour les investissements et merci d’avoir partager ton experience

  3. Tlemceni dit :

    Salut

    Moi je dis BRAVO, une tres grande reussite, je pense que ton experience va en inciter plus d’un a franchir le pas et se lancer dans l’aventure. Bonne continuation.

    Ps: petie question, le fait d’avoir des biens immobiliers au USA, te permet t il d’avoir un autre visa que celui de tourist?

    • Samir.K dit :

      Hello Tlemceni,

      Je n’ai pas tenté le coup. Je pense qu’il est possible d’obtenir un visa d’investisseur sous certaine condition (mes deux investissements ne sont probablement pas suffisant pour cela). Mais c’est à confirmer avec une experte en la matière : Biba Pedron.

      Avec un passeport français récent, il n’est pas nécessaire de demander un visa de touriste pour mettre les pieds sur le sol américain ni pour investir.

    • Biba Pedron dit :

      Bonjour,

      Non l’achat d’immobilier residential ne permet pas d’obtenir de visa pour vivre a plein temps aux Etats-unis ou d’y travailler.

      Pour cela vous avez soit l’option du visa H1 pour un job ou un visa E2 ou L1 pour crestion de societe. Vous trouverez des nombreuses informations sur mon site.

      Biba Pedron

  4. Bravo Samir,

    félicitation de t’être accroché et d’être allé jusqu’au bout.

    Bravo pour les rendements aussi, dans le marché actuels ils sont plus qu’honorables !

    Bonne chance pour tes futurs investissements,

    Franck

    • Samir.K dit :

      Merci encore Franck.

      J’espère que tes affaires en Floride se porte bien également ? :)

      • Oui, merci Samir.

        La société que j’ai créée compte maintenant une 40aine de biens pour une quinzaine d’investisseurs. En tout, avec ceux acquis avec mon épouse, j’ai passé la 50aine… Avec une hausse des prix de 15% en un an, sortir les rendements devient de plus en plus compliqué, mais on ne va pas se plaindre !

        Ça me tiens bien occupé en tous cas !

        Sur la fiscalité, il y a une convention de non double imposition mais on paie bien un impôt en France (pas plein pot…) après avoir payé l’impôt aux USA : pour le revenu foncier comme pour la plus-value on paie in fine plus en France qu’aux USA. Mais globalement c’est moins taxé qu’un investissement immobilier en France !

  5. Yable dit :

    Salut Samir
    Merci pour tous ces détails. Cela ouvre beaucoup plus l’esprit sur les rouages des investissements immobiliers. Avec les exemples concrets que tu donnes, il est plus simple de comprendre.
    Qu’est-ce qu’il en ait de la fiscalité?

    Merci pour cet article

    Yable

  6. Bravo,

    Il s’agit vraiment d’un beau projet : une belle rentabilité et une belle aventure :) Je n’ai jamais vu une telle rentabilité en France. Ca donne envie de se lancer sur le marché américain !
    Est ce que tu payes tes impôts en France ou au Etats-Unis, sur tes loyers ? sur tes plus values ?

    • Samir.K dit :

      Salut,

      Merci pour le commentaire.

      Pour la fiscalité j’essaierai de faire un article dessus prochainement.
      Mais en très gros, un accord franco-américain permets de payer ses impôts qu’une seule fois aux Etats Unis.
      Idem pour la plus value. Maintenant il est possible de ne pas payer tout de suite l’impôt sur la plus value si l’argent est réinvesti sur le sol américain… sous certaine condition biensur).

  7. Ok, ça a l’air intéressant si les impôts sont plus faibles aux Etats-Unis. Nous aimerions bien avoir le détail. On a hâte de lire ton article à ce sujet.

  8. Marc G. dit :

    Bonjour Samir
    Et tout d’abord bravo, belle entreprise que vous avez réalisé et je suis moi même sur le point de sauté le pas et votre site me conforte dans l’idée.

    Je part en floride fin octobre pour visiter plusieurs biens.

    Si cela vous ait possible de me contacter par mail car j’aurai des questions a vous posé et vos réponse me serait d’une grande aide j’en suis sur.

    Merci d’avance

    • Samir.K dit :

      Super, il y a de plus en plus de gens qui me contactent avec ce projet.

      Lancez vous tant que les rendements sont encore bons :)

      Laissez moi votre e-mail et je vous contacterai.

      Samir

  9. Adam.l dit :

    Bonjour Samir , je souhaite investir comme toi et j’aimerais pouvoir discuté avec toi de certaines démarches . Tes sujets ont été très intéressants pour moi … Aurais tu un email pour échanger plus simplement ? Merci

  10. Stephane dit :

    Bonjour Samir,

    Bravo, bravo et bravo.
    Merci pour tous ces infos.
    Nous aussi on va se lancer dans cette aventure d investisseur en Floride.
    Nous allons nous rendre sur place (Tampa, Clearwater, St Pete) mi-ocotbre afin de concretiser notre projet.
    Pourrais tu stp me conseiller sur les demarches pour creer une societe LLC et ouvrir un compte bancaire, (je sais que le plus simple serait de contacter Bida Pedron.) Peut on creer la societe sur place ou bien le mieux serait de le faire depuis la France ?
    As tu fait appel a un agent de change pour l achat de dollars ?
    Comment as tu depose les dollars sur ton compte pro americain?

    Merci pour ton aide.
    Stephane S.

    • Samir.K dit :

      Bonjour Stéphane !

      Oui tu peux contacter Biba pour tes démarches administrative. Cependant mon conseil serai de faire en sorte que tout soit fait avant ton départ. Car une fois sur place il vaut mieux que ta société soit créé et les sous sur ton compte. Il te serai difficile de faire des offres pour des foreclosures si ce n’est pas le cas.

      Pour le change j’ai utilisé une fois ma banque et une fois la société rationalFX. Avec rationalFX tu peux négocier le taux de change … en leur passant un petit coup de fil j’ai pu gagner un peu plus d’un millier de dollars sur mon change :)

      • Stéphane dit :

        Bonjour Samir,

        Merci pour ta réponse.
        Sur tes conseilles, je suis passé par Biba pour créer ma société.
        Concernant le transfert Franck (http://immobilier-floride.over-blog.com/) avec qui jai eu l’occasion de discuter de mon projet m’a conseillé RationalFx (comme toi).
        Je suis actuellement à Clearwater et j’ai commencé à faire des visites. Une douzaines de maisons visitées en un jour., we did it:). Mais pour l’instant rien qui rentre dans nos critères.
        Nous avons budget de 100000$ et comptons acheter une seule maison, nous recherchons dans des endroits plutôt middle classe.
        Afin que je puisse me faire une idée des types de biens que l’on peut acheter par rapport à un budget
        pourrais tu me communiquer les adresses de tes maisons.

        Tu peux également me faire part de tes remarques sur mon projet.

        Merci pour ta réponse rapide.
        Stéphane
        (Si possible merci de répondre directement sur mon)

        • Samir.K dit :

          Bonjour Stéphane,

          Toutes mes excuses pour ma réponse tardive j’ai été absent quelques temps.

          Comment se déroule ton projet ? As tu pu trouver ton bonheur ?
          Je ne connais pas vraiment le marchés de Clearwater. Ce n’est clairement pas le meme milieu que les banlieux nord de Tampa.
          Le prix à l’achat sera évidemment plus élevé que pour les maisons que j’ai posté sur ce blog, c’est pourquoi 100 000 dollars me parait un bon budget pour ton projet.

          Pour rational FX tu as bien fait. Lorsque je fais un transfert avec eux, je les appelles pour négocier le taux directement avec la personne en salle de marchés (une petite différence et c’est quelques centaines / milliers de dollars de gagnés :) ).

          D’un point de vue rendement locatifs quels sont tes objectifs ?
          Investis-tu sur du moyen ou long terme ?
          As tu d’autres projets d’investissement dans les mois / années à venir ?

        • soso dit :

          bonjour stephane
          nous souhaitons egalement investir en floride
          pourrais tu me donner des nouvelles quant a ton projet d investir en floride
          je te remercie et j espere a bientot

  11. Biba Pedron dit :

    Bonjour Samir,

    Une personne ayant recemment fait une consultation, m’a informe de votre blog que je decrouvre donc.

    Felicitation non seulement pour vos investissements mais aussi pour ce blog qui aidera de nombreuses personnes a faire de meme et obtenir aussi leur indepenadnce financiere.

    Bonne Continuation

    Biba Pedron

  12. Samir.K dit :

    Bonjour Biba,

    Merci pour ce commentaire ! Et j’espère que que ce blog sera utile à un maximum de personnes qui souhaite se lancer dans cette aventure.

    Merci encore pour votre aide dans mes démarches.

    Ce premier succés m’a donné pleins d’idées pour d’autres investissements que je prépare :)

    Bonne continuation a vous aussi.

    Samir

  13. Pascaline dit :

    Le monde est drôle!
    Je me vais me rendre à Tampa en Janvier, et cherchant des infos sur les français à Tampa (afin de solliciter un hébergement de 2 nuits), je tombe sur votre site!
    Je dévore les articles, car je suis moi-même lectrice de Kiyosaki que j’ai découvert il y a 2 mois.
    Je commence à m’éduquer à l’immobilier,
    Je suis également Biba Pedron que j’ai découvert récemment aussi!
    Et j’arrive sur cet article! J’ai l’impression d’être « en famille »
    C’est trop!
    merci en tout cas, je continue à suivre l’affaire!
    Pascaline

  14. InvestMan dit :

    Je viens d’avoir la réponse à une question posée dans les commentaires d’un autre article ! Les photos sont sympa et le five guys burger est super bon :)

  15. soso dit :

    bonjour Samir
    parmi tes relations , est ce que certaines t auraient éventuellement parlé de l investissement a Atlanta
    parait il les prix immobiliers y sont très bas et les rendements élevés
    merci

  16. SURF dit :

    Salut à vous tous !

    Je vois effectivement que le blog de Samir fait fureur!
    Et ouvre la porte à beaucoup d’idées notamment sur cet esprit d’entreprendre car je vois que comme moi, il y à beaucoup de personnes qui se sont lancé dans cette voie. Je pense à: Marc G, Adam I, Stephane, SoSo et Pascaline mais c’est dommage que vous ne faites pas partager vos histoires.
    Je crois que cela serait très instructif pour tout le monde et ainsi ont pourrais comtinué sur la lancé de Samir pour étoffer sont site avec des exemples différents.
    Vous pouvez me contacté sur cette adresse pour échanger: troispourcent68@gmail.com
    Ce serait.

  17. Lazar dit :

    Alors là c’est le top…
    Moi aussi j’en ai marre de cette routine… Métro – boulot – dodo !
    J’ai de l’ambition et cela doit passer par l’Amérique… J’irais !
    Par quoi dois je commencer pour investir mes quelques sousous ???

    Merci d’avance pour ton retour Samir !!!

  18. Youssef dit :

    Bonjour Samir,

    Merci beaucoup pour les articles, c’est édifiant. Il y a quand même une question que je me pose: ca me parait fou des rendements nets de 15 %. Si les prix d’acquisition sont d 60 000 $ et les loyers de 1000$, la logique voudrait que personne ne loue et que tout le monde achète puisque les barrières à l’entrée pour l’achat sont très faibles. Je m’explique: au lieu de payer 1000$ dans le loyer, je peux payer 500 $ comme paiments mensuels hypothéquaires avec un down payment de 10 000 $. En gros, quelqu’un qui a 10 000 $ cash serait fou de prendre un loyer de 1000 $ alors que pour moitié moins il peut être propriétaire.
    Qu’est-ce qui fait que le marché locatif se porte aussi bien alors que les prix d’achat sont aussi bas. Ca n’a juste pas de logique. Je dis ca pour te challenger car au fond, j’ai déjà pris ma décision d’investir en floride :)

  19. Samir.K dit :

    Bonjour Youssef,

    Il faut savoir que ce genre de maisons à $60,000 (frais de rénovations compris), sont des foreclosure.

    Les banques ont saisie il y a quelques années des milliers de maisons aux américains qui n’avaient plus les moyens de payer leur crédits immobilier.
    Ces memes maisons, après quelques temps, les banques ont du les brader sur le marchés.
    Les familles qui se sont vu saisirent leur maisons auront du mal a regagner la confiance des banques avant plusieurs années.
    Les banques souhaitant prendre le minimum de risque et se débarrasser de ces stocks couteux recherchent avant tout des personnes qui ont du « cash ». Et ces personnes ne sont pas si nombreuses aux USA. (d’ou le grand nombre d’investisseurs étranger qui viennent saisirent ces opportunités).

    De plus ces maisons sont en générales en très mauvais état (à l’abandon depuis plusieurs mois / années).

    Les deux levier qui permettent ici de faire une très bonne affaire sont donc :

    - Le cash qui permet une forte négociation du prix
    - L’état des biens

    Une fois retapée correctement, c’est déjà une belle plus value assurée.Une maison qui te reviens à $60,000, vaut en réalité quelques dizaines de milliers de dollars supplémentaire.

    Beaucoup d’américains sont passés de propriétaires à locataires suite à la crise des subprimes, ce qui a boosté le marchés de la location.

  20. zogo dit :

    j aimerais te contacter directement si possible par skype mon nom skype;beatitude4

  21. Anne-sophie dit :

    Bonjour Samir,

     

    J’espère que tes investissements continuent à être fructueux. J’aimerais savoir comment tu as trouvé tes intermédiaires, visiblement de confiance. Fais-tu gérer tes biens par une agence ? Plusieurs de mes contacts ont eu des déconvenues avec leurs agences (fausses facturations, non-versement des loyers et j’en passe).

    Ce qui me fait dire que l’une des clé du succès est d’avoir trouvé de bons partenaires.

     

    A te lire

    Anne

  22. Hello Samir,

    Tu as réussi un sacré projet avec ces investissements. On peut le lire à la fin de ton article, la puissance d’internet ta permis de collecter les infos et d’être en lien avec des personnes avisées.

    As-tu investi dans d’autres biens depuis ? en France ou à l’étranger ?

    Les prix ont dû bien monté depuis la publication de ton article ?

    Je te souhaite une bonne continuation dans tes projets !
    Je te contacte par email pour discuter,
    Pierre-Antoine

  23. Lena dit :

    C’est super interessant ici.

    Je suis aussi intéressée par le marché au USA.

    Je ne sais pas si c’est toujours intéressant en 2016… mais bon je vais me documenter..

    Si certains d’entre vous a investi cette année n’hésitez pas à faire partager vos expériences…

    Merci Sam pour ces articles, c’est hyper motivant!!!!!

    A bientôt :)

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