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Investissement en Floride : les travaux commencent sur mes 2 maisons

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Un petit article rapide qui fait suite aux précédents concernant mon investissement immobilier en Floride.

Bonne nouvelle, les travaux commencent aujourd’hui.

J’ai signé officiellement pour les 2 maisons la semaine dernière. Et maintenant que toute la partie administrative est terminée, j’entame les travaux de rénovations.

J’ai choisis mon contractor après avoir demandé des devis à 3 entreprises. Le montant des devis va du simple au double en fonction du contractor pour grosso modo la même chose. C’est pourquoi il est important de demander une estimation des travaux à plusieurs entreprises.

Un petit rappel de mes investissements immobiliers en Floride.

Maison numéro 1:

Ma première maison est un plain-pied  d’environ 170 m² habitable sur un terrain de plus de 1000 m².

Il s’agît d’une maison en pierre, ce qui est un gros avantage. Je l’ai acheté en saisie bancaire. Elle est inhabitée depuis plus d’un an. Les dégâts sont conséquents et il va y avoir beaucoup de travaux pour la remettre en état.

  • A l’heure actuelle il y a des trous dans les murs et dans le toit.
  • Des portes sont cassés voire manquantes.
  • Toutes les fenêtres sont fissurées et donc à changer.
  • 40% du toit doit être refait pour que la maison ai une chance d’être assurée un jour.
  • Une recherche des termites a été faite, et bonne nouvelle, la maison ne semble pas infectée.
  • Il n’y a plus de système d’air conditionné, il va falloir en acheter un (obligatoire pour louer une maison en Floride). Cela sera couteux pour une si grande maison.

Bref il y a beaucoup de travaux à faire, j’ai donc ici pris un risque conséquent.  Le devis qui m’a été fait est d’un peu plus de $19,800.  Si des rénovations concernant l’électricité et l’eau sont nécessaires le devis risque de grimper assez vite. La plomberie … ça coûte cher.

Il me restera encore à acheter du matériel pour la cuisine (frigo, cuisinière).

Cependant je pense que le jeu en vaut la chandelle. Si tout se passe comme prévu, les travaux seront terminés dans moins d’un mois.

  • Estimation du loyer :  Aujourd’hui correctement rénové, je pense pouvoir la louer pour minimum $1,000/mois (j’espère atteindre $1,100).
Il y a encore 5 ans, cette maison était estimée à $185,000.

Si la maison est correctement rénovée et qu’elle passe à nouveaux les tests de l’assurance, sa valeur sera très largement améliorée.  Cela fait certes beaucoup de « si » … je vous tiendrais au courant dans quelques semaines dès que les travaux seront terminés

Voici quelques images des dégâts : 

Investissement en floride -M aison 1 Tampa : Dégât fuite au plafondInvestissement en Floride - Maison 1 Tampa : Dégâts du toitInvestissement en Floride - Maison 1 Tampa : Fissure sur le murInvestissement en Floride - Maison 1 Tampa : Dégâts humidité sous le lavabo
Investissement en Floride - Maison 1 Tampa : Dégât air conditionnéInvestissement en Floride - Maison 1 Tampa : Dégâts de la cuisine

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Maison numéro 2 :

Il s’agît d’un plain-pied d’un peu plus de 135 m². Cette maison a été découpé en 2 pour en faire un duplex. Le premier logement contient 2 chambres et une salle de bain. Le

second est un petit logement d’une chambre et d’une salle de bain.

Cette maison est très interessante pour son fort potentiel locatif. Eh oui ! Un duplex = Deux loyers !

Nous étions beaucoup sur ce dossier, et j’ai du revoir à la hausse ma première de 20% pour pouvoir conclure l’affaire.

De plus la majorité des travaux ont été fait par le vendeur peu de temps avant la mise en vente.

L’intérieur est en bon état, peinture neuve, moquette neuve, quelques meubles dans la cuisine et ça devrait aller.

Concernant l’extérieur il y a tout de même quelques travaux. Je vais repeindre l’extérieur de la maison entièrement, la peinture est sale, les volets et les barreaux sur les fenêtres sont très usés.

Une partie du toit est aussi à refaire, la clôture a réparer, et le jardin doit être débarrassé de tout un tas d’ordures.  La maison est également inhabitée depuis plus d’un an.

Les deux systèmes d’air conditionné sont usagé mais fonctionne pour le moment. Je dois prévoir un budget de $7000 pour les changer dans un future proche (2 ans maxi je pense).

Depuis j’ai demandé la réalisation d’un Survey sur cette maison. Cela me permet d’avoir précisément la délimitation de mon terrain. En effet nous n’étions pas sûre de à qui appartenait une partie du terrain sur le côté de la maison. Cette partie est assez grande, on peut y garer 4 à 6 voitures.

  • Estimation du loyer : $900 à $1,000

Je reviens pour la suite concernant cet investissement dès que les travaux seront terminés.

Je m’organise un petit voyage en Floride dans 10 jours pour m’assurer que tout se déroule selon le plan ;)

Si vous avez des questions ou souhaitez plus de détail sur ces maisons, n’hésitez pas à me les mettre en commentaire ;)

A bientôt !

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12 Commentaires au sujet : “Investissement en Floride : les travaux commencent sur mes 2 maisons”

  1. Yable dit :

    Salut Sam
    Quand je fais le total pour tes 2 maisons, cela fait: 118500 dollars.
    Je me demande comment as-tu fais pour avoir cette somme. Tu trouves que les rendements sont bien meilleurs aux États-Unis qu’en France?

    Amicalement

    Yable

  2. Samir.K dit :

    Salut Yable,

    J’écrirais un article sur le financement de ce projet. Mais en gros il s’agît de deux prêts bancaire.

    Concernant le rendement locatif, pour te donner un ordre d’idées, il est généralement compris entre 2,8 et 4% brut en France.
    En Floride, il est possible d’obtenir un rendement brut supérieur à 12% assez facilement. Donc oui ils sont biens meilleurs qu’en France.
    Il est tout de même possible avec beaucoup de recherches et de négociations en France d’obtenir des rendements de 7% brut, mais ces cas sont rares :)

    Samir

    • Salut Samir!

      Intéressant de voir la suite de tes projets :)

      Concernant la France, en location meublée classique (non saisonnière) c’est surtout sur Paris que les rendements ne dépassent pas souvent les 7% sauf cas rares comme tu dis.

      Après en province les rendements peuvent dépasser les 10%! (Cf ma ville -> Brest)

      Bonne soirée

      Pierre-Antoine

    • Sreto dit :

      Salut Samir,

      Tu sembles bien mal connaitre le marché de l’immobilier en France ! Il est plutôt facile (avec un peu de recherche), de trouver un rendement supérieur à 12% brut en France. Comparé à un investissement aux USA, à rendement équivalent, les risques sont bien moindres en France…

      L’intérêt d’un investissement aux USA est la plus-value à la revente. Faire du locatif aux USA ne fait qu’augmenter les risques d’un investissement immobilier locatif, qui peut très largement être fait en France…

      • Samir.K dit :

        Hello Sreto,

        Je ne comprends pas pourquoi il faudrait choisir entre rendement locatif OU plus value.

        Concrètement, j’ai pu investir près de 100K.
        En utilisant plusieurs leviers me permettant d’acheter en dessous des prix du marchés (Acheter des maisons nécessitant beaucoup de travaux, plus le levier de la saisie bancaire), les maisons ont déjà pris beaucoup de valeur.

        De ce fait, le rendement locatif est très important. (Même si 12% brut aurait été suffisant pour mon projet, je m’approche en vrai plutôt des 20% brut).

        Donc effectivement je ne suis pas un expert du marchés immobilier français (ni même américain), mais si je fais un rapide bilan de cet investissement aux USA :

        100K investit. Rendement locatif brut de près de 20%. ET une plus value qui doublerait quasiment le capital investit sur du moyen terme.

        Si j’avais fais la même chose en France :
        100K investit. Rendement locatif de 12% (quand tu dis que cela est facile à trouver, j’émet également quelques réserve, je pense que cela demande pas mal de recherches ici. Surtout pour ce montant investit ).
        Quand à la plus value, même en retapant une ruine, sur du moyen terme elle ne sera pas si importante.
        Si tu n’achètes pas bien en dessous des prix du marchés la plus value sur du moyen terme sera nulle voir négative …

        Quant aux risques, en réalité quand tu dépasses la peur de l’inconnu que tu maitrises un peu le process, et que tout est en marche, le risque lié à la location n’est pas si élevé que ça.
        Il y a même certains avantages : Aux USA un locataire qui ne paie pas sera mis dehors rapidement.

        Il doit bien y avoir de bonnes affaires en France, mais je pense qu’il n’y en a pas beaucoup d’AUSSI bonnes.

        Donc quand tu dis  » qu’un investissement locatif peut très largement être fait en France « , même à rendement équivalent, si j’ai le financement je préfère 10 fois trouver de meilleures opportunités ailleurs. Ne serai-ce que pour la perspective de plus value … qui représente tout de même beaucoup d’argent !

        Ne viser « qu’un rendement locatif » de 12% en France c’est bien.
        Mais corriges moi si je me trompe, cela permet simplement de construire un patrimoine sur du long terme.
        Acheter des biens dont les loyers couvriront un peu plus que le coût du crédit (sur 15 à 25 ans).
        Puis en acheter encore et encore et encore.
        Mais avec cette stratégie tu ne ressens pas d’enrichissement avant le remboursement de ces crédits qui sont sur du long terme.
        Tu profiteras du fruit de ce beau travail oui … mais dans longtemps. Ta retraite est assurée, et tu mettras à l’abris ta famille.

        Mais un rendement de 20% ça te permet de profiter pleinement de ton investissement sur du court terme. De t’enrichir et d’améliorer ta qualité de vie très prochainement :)

        Savoir que faire une belle plus value est possible c’est rassurant. Si dans 2 ans je souhaites revendre pour des raisons personnelles ou pour d’autres projets … j’aurai tout de même fait un bénéfice.

        Bref tout ça pour dire que même si certains investissements en France peuvent te permettre de t’enrichir en achetant avec l’argent de la banque et de rembourser le crédit avec l’argent du locataire, il est possible de trouver encore mieux par endroit. C’est pour cela que j’ai souhaité investir aux USA.

        J’étudie actuellement l’opportunités du location saisonnière dans un autre pays. Donc oui il y a les risques liés à l’inconnu, mais je souhaite faire une affaire encore meilleure :)

  3. Adrien dit :

    Bonjour Samir,

    En effet comme le dit Pierre-Antoine il existe des rendements sympas en France concernant l´immobilier! Reste à être au bon endroit au bon moment.

    Amicalement.

    Adrien.

  4. Lydie dit :

    J’imagine que les travaux doivent se terminer en ce moment. Bon courage pour la mise en location!

  5. Samir.K dit :

    Effectivement les travaux sont terminés à 90% :)

    Dès que c’est loué je ferais un petit compte rendu de tout cela ;)

  6. PIVATY dit :

    Bonjour Samir,

    Comme vous je pars à Tampa au mois de mai. Je souhaiterais vous posez quelques questions sur l’investissement en Floride, est-il possible de vous contacter par email en mode privé? Merci.

    Sandrine

    • Fred dit :

      Salut PIVATY,

      Moi aussi je suis entrain de regarder pour un investissement a Tampa, Si tu veux ont pourrait réunir nos infos! Cela est valable pour toutes les personnes désirant faire ce pas.
      Je ne sais pas si tu au eu des nouvelles de Samir, de mon côté je n’en ai pas eu.

      Au plaisir de te lire.

  7. Vraiment sympa ce site immobilier bordeaux,
    je trouve votre approche vraiment intéressante,
    Bravo pour la rédaction. je partage le lien de suite Pauline

  8. BEKRETO dit :

    Bonjour, j’aimerais savoir à combien te reviennent les maisons avec tous les travaux compris? Et comment as tu fais pour entrer tout cet argent liquide au USA?

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