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Investissement en Floride : avancement des travaux

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Je me suis rendu à Tampa il y a deux mois pour y effectuer mon premier investissement en Floride. Cette semaine j’ai décidé d’y retourner pour superviser la fin des travaux et voir un peu ce que deviennent mes 2 maisons.

Malheureusement, il y a eu quelques imprévus, et tout n’est pas encore terminé.

Malgré cela je suis content de m’être déplacé. Il est plus facile de relancer les gens et faire en sorte que cela avance plus vite lorsque l’on est sur place. Ça avait tendance à trainer un peu trop à mon goût.

Que ce soit mon contractor ou ma property manager, il m’est arrivé un bon nombre de fois d’entendre : « Je m’occupe de ça tout de suite ou demain … »

Puis de demander des nouvelles 3 jours après et ça n’avait toujours pas été fait. Mais bon j’imagine qu’il faut accepter ce genre de petit inconvénient quand on est à quelques milliers de kilomètres.

Voici un petit résumé des soucis rencontrés ces dernières semaines:

Investissement en Floride : La maison 1 prend du retard. 

1. L’électricité mis en marche avec 3 semaines de retard sur une de mes maisons.

Alors là je dois bien avouer que j’ai toujours du mal à comprendre comment ça a pu trainer autant. J’ai eu beau relancer quasiment quotidiennement pendant 2 semaines, il a fallu que je me déplace pour que ce soit enfin réglé.

Concrètement ce qu’il s’est passé : 

Pendant mon absence, ma gestionnaire de bien (property manager), suit l’évolution des travaux sur mon investissement en Floride. C’est bien pratique de pouvoir déléguer certaines tâches, et cela évite d’avoir à se déplacer trop souvent. Cependant il y a toujours quelques petits soucis quand on délègue une partie du travail à d’autres personnes. On ne peut pas s’attendre à ce que tout soit fait dans l’immédiat. Les soucis que j’ai rencontrés sont essentiellement dus à un manque de communication.

Ma gestionnaire de bien a demandé au fournisseur d’énergie (TECO) d’activer l’électricité.

Ils se sont déplacés pour installer un compteur, mais ont vu qu’il manquait un boitier électrique. Sans cela ils ont refusé de mettre le compteur. Normal.

J’ai demande à faire installer un boitier (400 dollars). Ce qui est fait le jour même.

Suite à cela s’en suit un combat de 2 semaines pour obtenir un nouveau compteur. TECO refusait de donner une date effective d’intervention. Je pense qu’il y a eu un problème de communication entre ma property manager et TECO.

Une fois arrivé sur place, en quelques coups de fil nous avons pu régler ça rapidement.

Sans électricité les travaux ont été mis en pause.

Mon contractor a ramené un générateur, il a pu avancer dans certaines tâches (peinture intérieur et extérieur, toit …).

Mais pour beaucoup d’autres tâches il a préfère attendre la mise en route de l’électricité, ce que je comprends.

Bref maintenant ça fonctionne! Les travaux vont pouvoir avancer !

2. Les fenêtres

J’ai demandé à changer 11 fenêtres. Elles n’ont toujours pas été livrées (elles sont censées arriver cette semaine).

Je pense qu’il y a donc encore une semaine de travaux au minimum sur cette maison.

Investissement en Floride : Mon duplex est presque terminé !

Celle-ci est presque prête.

Il ne manquait qu’un petit coup de nettoyage du système d’air conditionné.

Les deux moteurs d’air conditionné datent de 1980. Ils sont très vieux … Mais fonctionnels.

Je n’avais donc pas souhaité les remplacer dans l’immédiat.

Ma property manager a contacté une personne qui est venu nettoyer tout la veille du rendez-vous avec le home inspector.

Quelque chose a été cassé, les conduits sont apparemment trop vieux pour être nettoyé. Il se désintègre lorsqu’on les touche… Du coup ils m’ont sorti un devis pour la pose d’un système tout neuf. Bref du coup c’était foutu pour l’inspection, j’ai du l’annuler.

Et manque de bol, l’autre moteur a été volé la nuit qui suivait cet intervention. J’ai trouvé ça très louche puisqu’ils sont tous les 2 là depuis plus de 30 ans, la maison a été abandonnée les deux dernières années et personne ne s’en est approché…. Et là tout d’un coup l’un tombe en panne et l’autre se fait voler… Je n’ai rien pu y faire, les maisons n’étant pas encore assurées. J’ai tout de même demandé à ma proprety manager de faire un rapport à la police.

J’avais de toute façon prévu un budget pour les remplacer, j’aurai simplement préféré le faire dans un an, mais bon… Ce sont des choses qui arrivent. Du coup, pose de deux systèmes d’air conditionné tout neuf et deux cages pour éviter les vols : coût : 5400 dollars.

La pose a été effectuée aujourd’hui.

En théorie la maison est prête à passer les tests d’inspection pour l’assurance et ceux de la Section 8 également.

J’espère donc qu’elle sera assurée dans les jours à venir.

Il y a encore un léger petit souci avant que ça puisse être loué : les clés pour les deux parties du duplex sont identiques. Il va falloir que je fasse changer une serrure.

Tout de même une bonne nouvelle :

J’ai profité de mon voyage pour rencontrer le voisinage également. Ce ne sont pas des quartiers huppés, cependant les gens sont loin d’être désagréables.

Ma première maison est située dans un quartier majoritairement hispanique. Ma voisine a accepté de nous dépanner en nous fournissant eau et électricité quelques jours quand ça tardait à venir.

Cela m’a aussi permis de sonder un peu les gens qui vivent dans le coin sur les loyers !

Je pense que ces deux emplacements ne sont pas forcément le point fort de ma property manager.

Apres plusieurs discussions avec des personnes connaissant ces endroits, je pense revoir les loyers légèrement à la hausse par rapport aux prédictions de ma proprety manager. Et ainsi obtenir un meilleur rendement locatif.

Je tenterai le coup je pense :) on verra bien si ça passe.

Bref, j’aurai vraiment aimé pouvoir dire dans cet article que tout est fini …. Mais ce n’est pas encore le cas. Vivement la fin des travaux :)

Je pense toujours que cet investissement en Floride est une bonne affaire :) Et j’ai hâte de vous révéler les chiffres définitifs !

La suite dans quelques semaines :)

Si le sujet vous intéresse vous pouvez lire mes deux précédents articles concernant cet investissement :

A bientôt.

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12 Commentaires au sujet : “Investissement en Floride : avancement des travaux”

  1. laure-anne dit :

    Bonne chance et bonne continuation!

    • Samir.K dit :

      Merci pour tes encouragements :)

      • Seive dit :

        Bonjour Samir,

        Est-il possible d’avoir ton mail perso afin que l on puisse échanger ? J ai déjà investi à L’as Vegas (2 maisons que je viens de revendre) et je cherche un nouvel endroit afin d’investir l’argent des 2 ventes. Tampa me semble intéressant et c est pourquoi j aimerai en discuter avec toi.

        Merci,

        Fleury

  2. Yable dit :

    Salut Samir
    Je vois bien que les travaux avancent même si ce n’est pas au rythme que tu voulais. Je te souhaite bon courage et vivement la fin des travaux pour voir les chiffres définitifs.

    Yable

  3. Franck dit :

    Alors ça y est, c’est loué ?

    Franck

    • Samir.K dit :

      Salut Franck,

      Désolé aussi pour le retard dans mes réponses.

      Je ferais un article d’ici une petite semaine pour faire un petit bilan de tout ce qui s’est passé.

      Pour le moment 2 de mes 3 logements sont loués. (Ce qui couvre déjà très bien le remboursement de mes crédits).
      J’espère avoir des nouvelles concernant le 3ème logement rapidement.

      J’ai un peu tout mis de cotés quelques temps … nouveau pays, nouveau boulot … j’ai eu pas mal de choses à faire, mais je reviens très vite publier un article sur le sujet :)

  4. Jeff75 dit :

    Cher Samir,
    bravo pour ton opération immobilière qui a l’air en très bonne voie.
    j’étudie activement l’investissement immobilier en Floride et découvre que la région de Tampa semble beaucoup plus intéressante que celle de Miami. Je viens aussi sur ton positionnement maison qui a l’air d’être celui qui offre le meilleur rendement.
    petite question (pas trop indiscrète j’espère) tu finances ca en cash ou avec petit levier bancaire? et si oui banque aux USA prêtent a combien ces temps ci?
    Jeff

    • Samir.K dit :

      Salut Jeff,

      Je m’excuse pour ce retard … j’ai été très pris ces derniers temps ^^

      Alors effectivement aux USA je te conseille grandement d’acheter des maisons. Pas de charges à payer et un rendement au top.

      Perso j’ai financé ça grâce a des prêts conso en france. Il est compliqué d’obtenir un prêt bancaire aux USA sans y travailler.
      Tu peux sinon faire comme moi, créer ta société sur place, laisser ton compte fonctionner quelques temps afin de prouver que des loyers sont perçus régulièrement. Tu pourras alors obtenir un prêt bancaire aux USA.
      Les taux sont faibles, je n’ai pas les taux réels du moment, mais en avril dernier deux banques m’avaient indiqué des taux aux alentour de 3,2%.

  5. sarah dit :

    Bonjour, superbe aventure, merci de l’avoir partagée.
    Y-a-t-il aussi des appartements à acheter ou est-ce que lesforclosure ne concernent que les maisons?
    Peut-on créer une Société de type SCI avec un seul associé???

    • Samir.K dit :

      Bonjour Sarah,

      Les appartements il y a a aussi a très bon prix. Le soucis c’est les diverses charges qui y sont liées.
      Pour un rendement maximum une maison familiale est je pense ce qu’il y a de mieux.

      Tu peux tout a fait créer une société LLC toute seule, c’est ce que j’ai fais :)

      Samir

      • bouzakri dit :

        bonjour Samir
        nous souhaitons egalement investir en floride et ce depuis 2011 mais a ce jour nous n avons toujours pas sauté le pas (la peur d investir dans un pays si loin)
        pourrais tu me dire ce qu il en est de tes investissements
        a savoir percois tu correctement tes loyers et ceux ci te permettent t ils de couvrir ton emprunt bancaire?
        ton site est excellent et si tu pouvais me donner des explications complementaires je t en serai tres reconnaissante
        a bientot

        • Fred dit :

          Salut Bouzarkri
          Alors des nouvelles depuis le mois de mars ?

          Moi aussi je suis entrain de regarder pour un investissement a Tampa, Si tu veux ont pourrait réunir nos infos! Cela est valable pour toutes les personnes désirant faire ce pas.
          Je ne sais pas si tu au eu des nouvelles de Samir, de mon côté je n’en ai pas eu.

          Au plaisir de te lire.

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